A chance de perder um imóvel: Bem Público doado com encargo e sua sorte negocial posterior; os seus impeditivos para doação, compra e venda

Algumas leis, principalmente de natureza municipal, contaram oportunamente com a previsão de doação a populares (por vezes pessoas físicas, por vezes pessoas jurídicas), de imóveis. Essas doações atendiam aos fins resguardados no próprio diploma legislativo, podendo ser eles (os fins) a intenção de fomentar (aumentar) o polo fabril de determinada região da cidade, incentivar o comércio local e até oportunizar atividades de caráter social (como viabilizar a construção de sedes de associações).

Muitas dessas leis estão datadas das décadas de 70. Elas destacavam, muitas das vezes, cada qual a sua maneira, disposições específicas tanto sobre a doação e destinação do imóvel (o “encargo”), quanto prazos e termos envolvidos na oportunidade.

Convém informar que doações, via de regra, são tratadas por irrevogáveis (não aceitam arrependimento da parte do doador depois de feitas). As exceções a isso, as possibilidades de revê-las estão previstas nos artigos 555 a 564 do Código Civil.

Pois bem. O sujeito pessoa física (ou a pessoa jurídica por ele criada), que cumpriu à época da doação com o encargo definido na lei (por exemplo: abrir uma fábrica de insumos) ou se comprometeu a cumprir com referido encargo (por exemplo: se responsabilizou com a construção da sede de uma associação com fins sociais), poderá se deparar com o aviso de revogação da doação pelo ente público, por descumprimento do encargo imposto, solicitando a sua desocupação do imóvel. Esse pedido pode ser fruto de uma fiscalização ou, até, inclusive, poderá ocorrer quando da tentativa de regularização de documentos para transmissão da propriedade, que pode ser um reflexo da venda ou doação do imóvel pelo donatário (que recebeu o imóvel doado pelo poder público) a terceiro.

Pode ele, donatário (que recebeu o bem doado do poder público), ter cumprido com o encargo (mantido a operação comercial ou a exigência) por diversos anos, entretanto quando da paralisação desse cumprimento, começará a dar chance ao pedido de revogação e retomada do imóvel pelo Poder Público, dado o descumprimento do encargo imposto.

Diversas dessas discussões acabam sendo levadas ao Poder Judiciário, e viram ações. Os argumentos por vezes orbitam não só no descumprimento do encargo imposto: detalham também o conteúdo da lei que estabeleceu a possibilidade da doação e, principalmente, se apegam à soma dos anos que o Poder Público deixou de buscar cobrar o cumprimento do encargo, fazendo crer que, dada a passagem do tempo, não pode ele, doador, buscar reaver os seus atos.

O aviso de revogação – e retomada do imóvel pelo Poder público - costuma chegar no pior momento: quando se tenta regularizar o imóvel para uma venda (ou compra desavisada) ou quando herdeiros tentam processar o inventário.

Para quem possui imóveis nessas condições é importante não ignorar os encargos da escritura. A paralisação da atividade comercial ou a tentativa de dar um uso diferente ao imóvel (como transformar uma antiga fábrica em moradia) dá ao Poder Público o direito de retomar o terreno com todas as benfeitorias, muitas vezes sem direito a qualquer indenização.

Antes de vender, doar ou investir em reformas pesadas nesses imóveis, é indispensável uma auditoria jurídica para verificar se a propriedade está, de fato, consolidada ou se você está construindo sobre um terreno que pode voltar ao Estado a qualquer momento.

Principais Fontes:

Lei 10.406/2002 (Código Civil).

TJPR - Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (4ª Câmara Cível). Acórdão Apelação Autos nº 0001707-03.2021.8.16.0048 – Relator: Desembargador Substituto Márcio José Tokars. Julgado em: 02 de junho de 2023.

STJ - Superior Tribunal de Justiça (2ª Turma). Recurso Especial nº 1.796.417 - GO (2019/0007568-0). Relator: Ministro Herman Benjamin. Julgado em: 14 de maio de 2024.